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大城市人口加速向郊区、新城区转移 老城区如何焕发新活力?

2019-02-18 04:14
来源: 第一财经

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【大城市人口加速向郊区、新城区转移 老城区如何焕发新活力?】在中心老城区高房价、新城区承载能力加强等诸多因素下,随着轨道交通的发展,大城市的人口逐渐向郊区和新城区转移。杭州市统计局日前公布最新的《杭州市人口主要数据公报》。《公报》显示,截至2018年末,杭州全市常住人口为980.6万人,比2017年末增加33.8万人,增幅3.57%。 其中,2018年杭州常住人口自然增长率为6.2‰,也就是说,去年杭州自然增长人口为5.87万人,新增净流入人口达到了28万人。(第一财经)
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  在中心老城区高房价、新城区承载能力加强等诸多因素下,随着轨道交通的发展,大城市的人口逐渐向郊区和新城区转移。

  大城市人口加速向郊区、新城区转移

  杭州市统计局日前公布最新的《杭州市人口主要数据公报》。《公报》显示,截至2018年末,杭州全市常住人口为980.6万人,比2017年末增加33.8万人,增幅3.57%。 其中,2018年杭州常住人口自然增长率为6.2‰,也就是说,去年杭州自然增长人口为5.87万人,新增净流入人口达到了28万人。

  从区域分布上来看,33.8万的人口增量主要体现在萧山、余杭等城市新区。其中,余杭区的人口增量达到12.7万,超过全市总人口增量的1/3。增量仅次于余杭的是经济开发区(下沙),为5.0万人,萧山和滨江两区分别增加4.7万人和4.1万人,名列第三和第四。

  主城区的两个行政区,出现了常住人口减少的现象。上城区由2017年的34.8万人减至34.5万人,减少0.3万人,下城区也由53.1万人减至52.6万人,减少0.5万人。

  厦门市统计局公布的数据显示,2018年厦门市常住人口达411万人,比上年增加10万人,同比增长2.5%。

  增长的人口主要分布在岛外。从空间分布看,呈现岛内主城区人口增长趋缓,比重下降;岛外人口增长加快,人口比重上升的趋势。具体看,2018年,岛内两区常住人口所占比重接近全市常住人口的一半,达到49.79%,但比重较2017年的50.87%,下降了1.08个百分点;而岛外常住人口均比2017年有所增长,人口共增加了9.4万人。

  2月15日,广州市统计局公布2018年广州市人口规模及分布情况。数据显示,2018年末,广州市常住人口1490.44万人。其中,番禺等外围区域增长较多,老城区增长相对缓慢。

  此外,包括上海、南京等大城市也存在明显的郊区化态势,近郊区、新城区人口增幅明显超过了中心老城区。

  中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析,房价是推动大城市人口向郊区转移的一大要素。比如现在一线城市核心区房价动辄10万+,而郊区还有很多房子单价少于4万的。

  在厦门,岛内主城区新房基本都在5万以上,而岛外很多地方只有岛内的六七成左右。因此,年轻一代很多人就选择到郊区买房。

  张大伟说,近几年各大中心城市纷纷发动人才争夺战,并且人才的标准也在不断放低,除了真正的中高端人才,也吸引了很多蓝领劳动力,而这些劳动力有相当一部分是制造业从业人员。现如今各大城市都在退二进三,主城区的很多制造业都已经转移到郊区、远城区,这也推动了大量人口往郊区、新城区走。

  在主城区产业外迁的情况下,主城区的人口增长较为缓慢甚至出现负增长。在厦门湖里区特区纪念馆附近经营一家服装店的白小姐说,十几年前这一片区大型工厂很多,人流量很大,现如今,随着不少工业企业外迁,以及区政府搬迁,“人流量明显减少,生意也差了很多。”

  另外,年轻一代的对于居住环境的要求更高,很多年轻人更喜欢住新的小区、电梯房,中心城区的“老破小”,对年轻一代的吸引力相对有限。不光是年轻人,一些退休老人为了最求好一点的居住条件,也选择住到郊区。

  家住广州市越秀区某小区楼梯楼7楼的黄宝林老人就是一个例子,夫妇俩住了二十多年的楼梯楼,现在年纪大了盼望能加装电梯,但由于一二楼住户的反对,加装电梯遥遥无期,无奈只能卖掉中心城区的房子,换到近郊区的新小区电梯楼。

  华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚对第一财经分析,像广州的老城区,很多年轻人不怎么喜欢,他们更喜欢天河、黄埔等新城区。另一方面,新城区、近郊区往往高端产业、新兴产业发展得比较好,就业在很大程度上也影响了人口的分布。

  在交通方面,包括地铁、市域铁路在内的城市轨道交通的发展,以及汽车的普及,是吸引人口往郊区转移的一大拉力。广东体改研究会副会长彭澎说,轨道交通具有快捷、准时等特点,轨道交通的发展,大大缩短了郊区与中心区的时空距离,让年轻人住到郊区更方便。

  老城区如何焕发新活力

  不过,在近郊区、新城区人口快速增长的同时,老城区如何焕发新活力也十分关键。

  今年1月召开的中共广州市委十一届六次全会上,广州市提出以更大担当奋力开创广州工作新局面,推动实现老城市新活力。

  今年的广州市政府工作报告也提出,要加快城市更新改造,推动151个老旧小区微改造、10个旧村改造、50个旧厂改造项目。开展白云山、越秀山“还绿于民”“还景于民”专项整治行动,开工建设广州花园。恩宁路二期(骑楼部分)改造、海珠广场提升优化、芳村大道南快捷化改造3项工程9月底前完工。

  在今年深圳两会上,深圳市市长陈如桂在参加罗湖代表团讨论时说,希望罗湖坚持把产业做强、城市做精、消费做旺、民生做好,让老城区增添新魅力、焕发新活力。要抓好重点片区开发建设,以最新理念、最优方案推进深圳火车站、笋岗-清水河片区、湖贝片区等改造,带动城区整体功能品质提升。要抓好产业发展双轮驱动,推进黄金珠宝等优势传统产业转型升级和人工智能、生命健康等新产业培育,不断增强发展动能,提高发展能级。

  胡刚对第一财经分析,老城区要焕发新活力,最关键的还是产业要有提升,因为产业才是集聚人口和焕发活力的关键。很多老城区原来产业是传统的劳动密集型产业,有的还有污染,因此必须加快产业的调整和转型升级。

  在发展方向上,很多大城市的老城区可以重点发展文化旅游创意等产业,吸引集聚年轻人。“老城区面积不大,又有文化底蕴,在城市文化旅游等方面的发展空间比较大。”胡刚说,像万科(万科A,000002.SZ ) 在广州西关老城的永庆坊旧城改造就做得不错。

  此外,老城区也可以充分发挥高教、医疗等公共资源优势,发展一些高新技术产业的研发、企业总部经济等领域。例如,今年的南京1号文件提出,大力发展“硅巷经济”,挖掘低效载体、低效用地潜力,创新都市产业经济发展模式。鼓励有条件的区利用主城高校周边存量用地,与高校共同打造集科技创新、文化创意等于一体的特色创新街区,促进街区低效载体转型升级,结合创新创业需求沿巷纵深布局生活服务业态。

  胡刚认为,很多老城区应该结合自身的产业特点来提升。比如广州的老城区拥有大量的专业批发市场,广州作为商贸中心,这些专业批发市场十分重要,应该对这些批发市场进行改造与提升,要因地制宜,不同的批发市场有不同的改造提升方式。此外,老城区的居住条件、基础设施也要进一步的改造和完善,让生活更加便利。

  在老城区焕发新活力的过程中,旧城改造、城市更新对不少企业也蕴含着巨大的商机。目前城市更新已经成为不少大型开发商的重点领域。

  去年11月2日,广州市城市更新局发布《关于深入推进城市更新工作的实施细则(征求意见稿)》,公开对旧村庄全面改造、旧城区连片改造、国有土地上旧厂改造等城市更新工作征求意见。

  统计数据显示,广州城市更新项目2017-2019年计划保障供地9.26平方公里,商住用地约4平方公里,市政配套0.66平方公里。其中,部分城市更新项目有不少开发商参与,其中万科、保利、富力(02777.HK)和珠光集团表现十分踊跃。

  今年2月13日,广州市与保利集团签署《关于深入开展全面战略合作的协议》。根据协议,广州市与保利集团将在城市更新改造、智慧社区建设、生活品质提升等领域开展战略合作。

  在深圳,去年11月,深圳市规划国土委发布《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》(以下简称《规定》),以此明确拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置工作,优化办理程序、简化办理内容,加快推动城市更新实施。其中,2019年罗湖区全年城市更新将释放逾百万平方米空间资源。

  另一方面,自2015年来以来,随着大城市城市边界的划定,大城市尤其是超大城市的用地规模将得到严格控制。在这种情况下,存量土地尤其是老城区的用地如何改造提升就十分关键。易居智库中心研究总监严跃进对第一财经分析,盘活存量资产,意味着未来在土地供应方面,相应的存量资产也要盘活,比如重点城市的更新改造中,工业用地转为住宅用地等方面。

(文章来源:第一财经)

(责任编辑:DF506)

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